Par Romain Cheiko, Fondateur de Demvite · Publié le
L'essentiel
Rien n'interdit de vider le logement d'un proche, mais le geste engage. Vider la maison et vendre les meubles vaut acceptation de la succession, dettes comprises, alors que personne ne peut vous forcer à choisir avant quatre mois. La loi liste ce qui se fait tout de suite : fermer le logement, payer les obsèques et les loyers, résilier ce qui court, vendre ce qui périt. Si le défunt vivait seul en location, le bail a pris fin le jour du décès et le logement se paie jusqu'aux clés. Ce qui part sans inventaire est compté à 5 % de la succession par le fisc. Le débarras se commande après deux décisions : accepter ou non, inventorier ou non.
Peut-on vider la maison avant que la succession soit réglée ?
Rien ne l'interdit, et c'est ce qui rend la question piégeuse : aucune loi ne dit « attendez le notaire ». Ce que dit le code civil est plus précis. L'acceptation d'une succession est tacite quand l'héritier fait un acte « qui suppose nécessairement son intention d'accepter et qu'il n'aurait droit de faire qu'en qualité d'héritier acceptant ». Vider la maison et vendre les meubles du défunt est l'exemple que donnent les chambres de notaires elles-mêmes.
La conséquence n'est pas symbolique. Accepter purement et simplement, c'est répondre des dettes du défunt, y compris au-delà de ce que la succession contient, sur vos propres biens. Le geste de débarrasser un appartement, fait trop tôt, peut donc trancher un choix que la loi vous laissait quatre mois pour prendre, et c'est le juge qui apprécie l'intention, au cas par cas.
Fermer, payer l'urgent, arrêter ce qui court
Effet sur votre choix → Aucun : la loi le liste comme conservatoire.
Par exemple → Récupérer les clés, régler les obsèques et les loyers, résilier les abonnements, vendre ce qui périt.
Reprendre les papiers, chercher un testament, faire inventorier
Effet sur votre choix → Zone grise : le juge apprécie l'intention.
Par exemple → Rien signé « en qualité d'héritier », rien emporté qui ait une valeur marchande, et une trace écrite de ce qui sort.
Vider, vendre, donner les meubles
Effet sur votre choix → Vous engage : c'est accepter, dettes comprises.
Par exemple → Un vide-maison, un dépôt-vente, un débarras commandé. Seul et à l'insu des autres héritiers, c'est en plus un recel.
Le premier barreau se franchit le jour même, le troisième après avoir opté. Entre les deux, quatre mois que personne ne peut vous retirer, sauf vous.
Le second risque ne vient pas des créanciers mais des autres héritiers. Jusqu'au partage, les meubles appartiennent à tous, en indivision : les vendre pour payer les dettes demande l'accord des deux tiers des droits, et les autres doivent en être informés ; tout autre acte de disposition demande l'accord de tous. Emporter un objet à l'insu des autres relève du recel successoral, et l'héritier qui recèle perd toute part sur ce qu'il a détourné, tout en étant réputé avoir accepté.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant, sans rien accepter
La loi liste les actes qui n'engagent pas, à une condition qui tient en une ligne : ne pas prendre « le titre ou la qualité d'héritier », donc ne rien signer comme tel. Dans ce cadre, l'article 784 du code civil autorise :
- Payer les frais d'obsèques et de dernière maladie, les impôts dus par le défunt, les loyers et les autres dettes dont le règlement est urgent
- Encaisser les revenus des biens et vendre ce qui périt, à condition que l'argent serve à ces dettes ou soit déposé chez un notaire
- Faire tout acte destiné à éviter que le passif s'aggrave : résilier un abonnement, arrêter un prélèvement, maintenir une assurance
- Régler la fin de contrat d'un salarié employé à domicile, salaires et documents de fin de contrat compris
Deux gestes du quotidien s'y rangent sans discussion : fermer le logement et le sécuriser, et prévenir le bailleur, la banque et les organismes. Pour les obsèques, la banque peut d'ailleurs les régler directement sur le compte du défunt, sur facture, dans une limite fixée par arrêté : vous n'avez pas à vendre un bijou pour les payer, et vendre le bijou, lui, vous engagerait.
Tout ce qui dépasse ce cadre, et que vous voudriez faire sans accepter, se demande au juge. En pratique, la question se pose rarement pour un débarras : soit vous acceptez, et le logement se vide comme n'importe quel autre, soit vous renoncez, et il n'est pas à vous de le vider. Le ministère de la Justice l'a écrit au Journal officiel : des héritiers qui entendent renoncer ne sont pas tenus d'intervenir dans le logement loué ni d'en retirer les meubles.
| Délai | Ce qu'il fixe | Texte |
|---|---|---|
| Le jour du décès | L'ouverture de la succession, d'où partent tous les autres délais. Le bail d'un locataire qui vivait seul cesse le même jour. | Loi du 6 juillet 1989, art. 14 |
| 4 mois | Avant leur terme, personne ne peut vous forcer à choisir entre accepter et renoncer. | Code civil, art. 771 |
| 2 mois | Après une sommation, pour prendre parti. Le même délai vaut pour déposer l'inventaire quand on accepte à concurrence de l'actif net. | Code civil, art. 771 et 790 |
| 6 mois | Pour déposer la déclaration de succession, quand le décès a eu lieu en France. | impots.gouv.fr |
| 2 ans, 5 ans | Une vente publique dans les deux ans, ou un inventaire dans les cinq ans, remplacent le forfait fiscal sur les meubles. | Code général des impôts, art. 764 |
| 10 ans | Sans choix exprimé, vous êtes réputé avoir renoncé. | Code civil, art. 780 |
Locataire ou propriétaire : deux horloges qui ne tournent pas à la même vitesse
Si le défunt était propriétaire, le logement attend. Rien n'y court, hormis les charges et l'impôt, et les quatre mois de l'option successorale se prennent en entier. Si le défunt était locataire et vivait seul, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès : il n'y a ni préavis à donner ni congé à envoyer, le bail a cessé ce jour-là.
Résilié ne veut pas dire gratuit. Tant que les meubles sont là et que les clés ne sont pas rendues, le logement reste occupé, et une indemnité d'occupation, calée sur le loyer, est due par la succession jusqu'à la remise des clés. C'est cette ligne qui presse, pas un délai légal : chaque mois de réflexion se paie, là où le propriétaire d'une maison pouvait réfléchir sans frais.
Le bailleur, de son côté, ne peut ni entrer ni vider. L'administration fiscale le rappelle jusque dans le cas où aucun héritier ne s'est manifesté : seul le curateur désigné par le juge est alors habilité à inventorier les meubles, y compris sans valeur. Prévenir le propriétaire tôt, par écrit et avec l'acte de décès, est donc dans l'intérêt de tout le monde, et service-public propose un modèle de lettre pour le faire.
| Ce qui change | Locataire qui vivait seul | Propriétaire |
|---|---|---|
| Le bail, le jour du décès | Résilié de plein droit, sans préavis | Sans objet |
| Ce que coûte d'attendre | Une indemnité d'occupation, calée sur le loyer, jusqu'aux clés | Les charges et les impôts du bien, rien de plus |
| Qui décide de vider | Les héritiers, jamais le bailleur | Les héritiers, tous d'accord pour disposer des meubles |
| Ce qui suit le débarras | L'état des lieux de sortie, puis la remise des clés | La vente ou le partage du bien, meubles inventoriés ou non |
| Si tout le monde renonce | Le bailleur saisit le juge, qui nomme un curateur | Succession vacante : le Domaine la gère, et la vend |
Pour un locataire, l'ordre des opérations est celui de n'importe quelle fin de bail, décrit dans le guide sur le préavis de location : le logement se vide d'abord, l'état des lieux de sortie se fait logement vide, les clés se rendent ensuite, et le dépôt de garantie revient à la succession. Le débarras se cale donc avant la date d'état des lieux convenue avec le bailleur, pas après.
L'inventaire avant la benne : ce que le fisc compte, et ce qu'il ne verra plus
C'est le point que les articles sur le sujet ignorent, et il pèse sur la déclaration de succession. Pour calculer les droits, l'administration évalue les meubles meublants à un forfait de 5 % de tout le reste de la succession, immobilier et comptes compris, sauf preuve contraire. La preuve contraire n'a que deux formes : une vente publique dans les deux ans du décès, ou un inventaire dressé par un notaire ou un commissaire de justice dans les cinq ans.
Le raisonnement se fait donc avant le camion, pas après. Si le mobilier vaut moins que ce forfait, ce qui arrive dès que le logement lui-même vaut beaucoup plus que ce qu'il contient, l'inventaire fait baisser la base taxable, et il ne peut plus être dressé une fois les meubles partis à la déchèterie. S'il vaut plus, le forfait vous est favorable et l'inventaire est inutile de ce point de vue.
L'inventaire sert aussi à autre chose. Si vous acceptez la succession à concurrence de l'actif net, la formule qui limite les dettes à ce que vous recevez, il est obligatoire, et il doit être déposé dans les deux mois de votre déclaration, faute de quoi vous êtes réputé avoir accepté purement et simplement. Et entre héritiers, il fixe ce qu'il y avait, ce qui épargne la question qui empoisonne les partages : où est passée l'armoire.
Ce qui ne part jamais à la benne
Avant de trier quoi que ce soit, deux lots sortent du logement, et ils ne se rattrapent pas une fois le sac fermé. Le premier, ce sont les papiers dont le notaire aura besoin, et que personne ne pourra reconstituer à votre place.
- Le livret de famille, les pièces d'identité, le contrat de mariage ou la convention de Pacs, un jugement de divorce
- Les titres de propriété, les relevés de comptes et de placements, les contrats d'assurance-vie, les relevés de pensions et de retraites
- Les avis d'imposition, les factures récentes et les contrats en cours, qui disent ce qui est dû et à qui
- Toute enveloppe qui ressemble à un testament : un testament écrit à la main chez soi n'est pas forcément enregistré au fichier central des dispositions de dernières volontés, celui que le notaire interroge
Le second lot, ce sont les objets qui ont une valeur ou une histoire : bijoux, montres, tableaux, argenterie, collections, et les souvenirs de famille. Ils entrent dans l'inventaire s'il y en a un, et dans le partage dans tous les cas. Les réunir dans une pièce fermée, avant l'arrivée de quiconque, est la seule préparation qui protège tout le monde, héritiers comme intervenant.
Ce qui reste, une fois ces deux lots sortis, est le périmètre du débarras : le mobilier ordinaire, l'électroménager, les vêtements, le contenu des placards, de la cave et du grenier. Ce que vous gardez pour chez vous n'en fait pas partie, c'est un transport d'objet ou un déménagement, et il vaut mieux le nommer ainsi dès la demande.
Une fois la décision prise : ce qu'il faut dire à celui qui vide
Un débarras de succession se distingue d'un débarras de cave par trois choses, et ce sont celles qu'il faut écrire dans la demande. Une date butoir, souvent celle d'un état des lieux ou d'une signature. Plusieurs décideurs, à ramener à un seul interlocuteur avant le premier échange. Et un tri déjà fait, ou pas : dire ce qui a été mis de côté, ce qui reste à trier et ce qui peut partir tel quel change le travail du tout au tout.
- Le volume, pièce par pièce, cave et grenier compris, même approximatif
- L'étage, l'ascenseur, la distance jusqu'à l'endroit où un camion peut s'arrêter
- Ce qui est mis à part et ne doit pas bouger, si possible photographié
- La date à laquelle le logement doit être vide, et qui aura les clés ce jour-là
- Ce que vous attendez des objets en bon état : don, revente, ou indifférent
Le dernier point mérite une phrase. Certains spécialistes du débarras trient, donnent ou revendent une partie de ce qu'ils emportent, et en tiennent compte dans leur proposition ; d'autres évacuent, et facturent l'évacuation. Aucune des deux façons de faire n'est meilleure en soi, mais elles ne se comparent pas sur le même total, et c'est en le sachant qu'on lit deux réponses à une même demande de débarras.